משכנתא

[ח.שמואל]

שלום רב.
אני זקוק למשכנתא שם כ 200.000 ש"ח לכ 10 שנים.
אולי מישהו יודע מה ההבדל בין פריים- לבין צמוד מדד? ואולי כדאי בכלל לקחת צמוד דולר?
שאלתי את הבנקאים, אבל לא נתנו לי תשובה ברורה, או כי יתכן שיש הבדל בין מה שכדאי לי לבין מה שכדאי להם, או למנוע תביעות אח"כ אם יציעו משהו שיגרום לי הפסדים.
בכל אופן, אשמח לשמוע על העניין או לקבל הפניה .
גילוי נאות, אני לא מבין בכספים ובכלכלה, אז אנא, אל תסבכו אותי יותר מידי.
תודה רבה.

[GodsFather]

תקרא פה -

http://doronnachmany.blogspot.com/20...blog-post.html

והנה לך עוד שיטה -

http://www.google.com.ph/search?sour...9E%D7%93%D7%93

[Juv]

שלום רב.
אני זקוק למשכנתא שם כ 200.000 ש"ח לכ 10 שנים.
אולי מישהו יודע מה ההבדל בין פריים- לבין צמוד מדד? ואולי כדאי בכלל לקחת צמוד דולר?
שאלתי את הבנקאים, אבל לא נתנו לי תשובה ברורה, או כי יתכן שיש הבדל בין מה שכדאי לי לבין מה שכדאי להם, או למנוע תביעות אח"כ אם יציעו משהו שיגרום לי הפסדים.
בכל אופן, אשמח לשמוע על העניין או לקבל הפניה .
גילוי נאות, אני לא מבין בכספים ובכלכלה, אז אנא, אל תסבכו אותי יותר מידי.
תודה רבה.

כמו בכל הלוואה, גם על משכנתא משלמים ריבית. בגלל שמדובר בהלוואה לתקופה ארוכה, הריבית בד"כ משתנה לאורך תקופת ההלוואה ע"מ לכסות את הבנק מהתפתחויות שונות.

השתנות הריבית מתוארת ע"י מנגנון ההצמדה שלה, ולמעשה אפשר למצוא משכנתאות שצמודות כמעט לכל מטבע בעולם, מדדים שונים וכו'. העיקרון פשוט- לדוגמה, משכנתא שצמודה לדולר משמעה שהריבית תעלה ותרד עם התחזקות והחלשות הדולר. מקובל להצמיד לפריים פלוס משהו - הפריים היא ריבית בסיס בנקאית שמשתנה בכל חודש, אתה תשלם אותה ועוד אחוזים מסויימים (כמובן שכמה שפחות תוספת על הפריים - יותר טוב לך).

קיימות גם משכנתאות בריבית קבועה המשקפת את תחזית הבנק לשנים הקרובות. כלומר, אם כרגע הפריים הוא 5 אחוז, הם יכולים להציע לך פריים +2 (שכרגע משמעו 7 אחוזים ובעתיד יכול לעלות או לרדת) או ריבית קבועה של 9 אחוזים כי הם צופים שלאורך 10 השנים הפריים יעלה וככה הם מכסים את עצמם.

השורה התחתונה היא שההחלטה שלך היא למעשה הימור על איזה מנגנון הצמדה יעלה הכי מעט בשנים הקרובות, לכן בד"כ רצוי לפרק את המשכנתא לכמה הלוואות כ"א במנגנון הצמדה אחר ע"מ לפזר סיכונים.

[shachar]

מאיזה אזור אתה?

שלח לי טלפון ב ה"פ ואדאג שיסבירו לך.

שחר

[ח.שמואל]

תקרא פה -

http://doronnachmany.blogspot.com/20...blog-post.html

והנה לך עוד שיטה -

http://www.google.com.ph/search?sour...9E%D7%93%D7%93

תודה.
ענית לי על הכל, אבל מסתבר שאני צריך ללמוד את הנושא טרם שאחליט.

[ח.שמואל]

מקובל להצמיד לפריים פלוס משהו - הפריים היא ריבית בסיס בנקאית שמשתנה בכל חודש, אתה תשלם אותה ועוד אחוזים מסויימים (כמובן שכמה שפחות תוספת על הפריים - יותר טוב לך).

.

תודה על ההתייחסות. מקובל להצמיד היום ל פריים מינוס ולא פלוס. בד"כ 05- עד 09-

[יואב פולס]

תיכנס לכאן, תקרא את כל הפוסטים של תומר קדמי, ותקרא גם את הטוקבקים והתשובות שלו לטוקבקים. אני מאמין שזה יעשה לך סדר.
http://www.leumiblog.co.il/category/morgatges

[טלסקופ]

כמו בכל הלוואה, גם על משכנתא משלמים ריבית. בגלל שמדובר בהלוואה לתקופה ארוכה, הריבית בד"כ משתנה לאורך תקופת ההלוואה ע"מ לכסות את הבנק מהתפתחויות שונות.

השתנות הריבית מתוארת ע"י מנגנון ההצמדה שלה, ולמעשה אפשר למצוא משכנתאות שצמודות כמעט לכל מטבע בעולם, מדדים שונים וכו'. העיקרון פשוט- לדוגמה, משכנתא שצמודה לדולר משמעה שהריבית תעלה ותרד עם התחזקות והחלשות הדולר. מקובל להצמיד לפריים פלוס משהו - הפריים היא ריבית בסיס בנקאית שמשתנה בכל חודש, אתה תשלם אותה ועוד אחוזים מסויימים (כמובן שכמה שפחות תוספת על הפריים - יותר טוב לך).

קיימות גם משכנתאות בריבית קבועה המשקפת את תחזית הבנק לשנים הקרובות. כלומר, אם כרגע הפריים הוא 5 אחוז, הם יכולים להציע לך פריים +2 (שכרגע משמעו 7 אחוזים ובעתיד יכול לעלות או לרדת) או ריבית קבועה של 9 אחוזים כי הם צופים שלאורך 10 השנים הפריים יעלה וככה הם מכסים את עצמם.

השורה התחתונה היא שההחלטה שלך היא למעשה הימור על איזה מנגנון הצמדה יעלה הכי מעט בשנים הקרובות, לכן בד"כ רצוי לפרק את המשכנתא לכמה הלוואות כ"א במנגנון הצמדה אחר ע"מ לפזר סיכונים.

JUV היקר,
ההסבר שלך לוקה באי דיוקים רבים. בנושאים אלו, שיכולים להשפיע על כיסו של השואל במשך תקופה ארוכה, כדאי לדייק:
לכל הלוואה (גם משכנתה) יש שלושה מרכיבים. ניתן להקביל בין הלוואה לשכירת דירה:
קרן - הסכום אותו לווים ושאותו צריך להחזיר לבנק. המקביל בשכירת דירה: הדירה עצמה בה משתמשים ואותה מחזירים בתום תקופת ההשכרה.
ריבית - דמי השימוש בקרן ההלוואה המקביל: שכר דירה
הצמדה - מנגנון ששומר על ערך הקרן מפני ירידת ערכו של הכסף על פני השנים. המקבילה: סיוד הדירה לפני החזרתה (במידה וקיבלת אותה כך).

כשנוטלים משכנתא, קודם כל מחליטים כמה לווים (במקרה שלך 200K). זו הקרן.

לאחר מכן מתמקחים עם הבנק על שיעור הריבית. את הריבית ניתן לקבוע באחוז קבוע (לא ישתנה לאורך תקופה ההלוואה), או בשיעור משתנה. אחת הדרכים להחליט לפי מה משתנה הריבית היא לעדכן אותה לפי הריבית שמפרסם נגיד בנק ישראל, ממנה נגזרת ריבית הפריים. בימינו, במידה ומחליטים על ריבית פריים, נהוג לסכם על פריים פחות מרווח כלשהו (כיום: 0.7% - 1.1%). חשוב להבין שכיום ריבית הפריים נמוכה מאוד, וסביר שתעלה בעתיד. אם ההלוואה הינה לזמן ארוך, לדעתי לא כדאי לפנות למסלול זה.

הצמדת ההלוואה היא המנגנון ששומר על ערכה של הקרן שמוחזרת לבנק. ההצמדה הנפוצה ביותר הינה הצמדה למדד המחירים לצרכן, אשר מעדכנת את הקרן בהתאם לשינויים ברמת המחירים הממוצעת במשק. קיימים מסלולי משכנתאות עם מנגנוני הצמדה אחרים (למשל למט"ח), אך מסלולים אלו נחשבים מסוכנים יותר וספקולטיביים (יהיו עדיפים כאשר ההכנסה היא במטח).
במרבית מסלולי המשכנתאות שראיתי, במידה והריבית הינה פריים פחות מרווח, הבנק מוותר על הצמדת הקרן.

זה כמובן על קצה המזלג. חשוב לציין שבכל הבירורים שעשיתי בנוגע למשכנתא, קיבלתי מנציגת הבנק הסבר מלא ומפורט על מסלולי ההלוואות השונים וזאת למרות שאני די מבין בתחום זה. חשוב שתשב עם הפקידה בבנק, תשאל שאלות, תחפור ותבין. נקודה שהפתיעה אותי היא יכולת המיקוח של הלווה. מדובר בשוק. תעשה שיעורי בית, פנה לכמה בנקים, השווה ועמת את הבנקים זה עם זה.

בהצלחה,
יובי

[יואב פולס]

יובי,
אל תיעלב אבל כמות השטויות שכתבת, עירבוב המונחים, והעדר הבנה של מנגנוני המשכנתא (ומנגנונים כלכליים בכלל) - גבוהה. אל תייעץ בתחום.
כמי שנמצא קרוב מאוד לתחום האמור אני נמנע מלהסביר דברים שמומחים כבר הסבירו לפני. אני ממליץ גם לך לקרוא היטב את כל הפוסטים שכתב תומר קדמי בנושא המשכנתאות.(צירפתי לינק בתגובה קודמת שלי). אולי זה יעשה לך סדר.
יואב

[טלסקופ]

יואב מלומדי,
אני עומד מאחורי כל מילה שכתבתי. במכונאות אני לא מבין גדול, אבל בנושא זה - דוקא אני כן מבין.
בדברי התייחסתי להסברו של JUV אשר לא הבחין בין הצמדה לבין ריבית ואת נושא זה ניסיתי ללבן.
אשמח לשמוע היכן יש לדעתך "שטויות".

[ח.שמואל]

ערב טוב.

העסק מסתבך לי קצת.
בבירור של עורך הדין עלה כי הרישום ע"ש המוכר לא הושלם בזמנו. נסיון למצוא את המסמכים מלפני כעשור, לא צלח.
מי שמכר למוכר, נפטר בינתיים.
בקיצור, שיחזור המכירה עשוי לקחת כ 3 חדשים.
אף צד לא מעוניין לבטל את העסקה, אך לך תדע איזה גזירות יהיו בעוד כמה חודשים על נוטלי המשכנתאות לדירה שניה ואולי כל העסק לא ישתלם לי.
מה מומלץ לעשות? (מלבד לבטל זכרון דברים ולחפש נכס אחר).
תודה.

[GodsFather]

אתה מתכוון שבטאבו הנכס לא רשום על שם המוכר ?

אישור רשמי של נוטריון הכולל את כל המעורבים בדבר בתוספת תעודת פטירה ויפוי כוח של מי מטעמו של הנפטר ועם זה להשלים את הרישום של הנכס. קרה לי דבר דומה עם דירה של סבא שלי.

[ח.שמואל]

אתה מתכוון שבטאבו הנכס לא רשום על שם המוכר ?

.

בדיוק.
הבעיה שגם זה שמכר לבעלים הנוכחי וגם העו"ד שלו שלא טיפל כיאות בהעברה בטאבו, שניהם מנוחתם עדן והמסמכים אינם.
עכשיו צריך להחתים את היורשים ובהנחה שהם לא יעשו בעיות, זה יכול לקחת כמה חודשים.
ובמצב היום בו בנק ישראל מתערב בתחום, אני נכנס למצב של חוסר ידיעה מה תהיה המדיניות בעוד 3 חודשים ויותר. ולכן השאלה...

[השבדי]

ניתן לאתר את יורשיו החוקיים של המוכר ?
במידה והתשובה היא כן ניתן לעשות העברת בעלות עפ"י צו צוואה וצו קיום צוואה.
במידה ולא והמוכר (שלך - זה שאתה רוכש ממנו את הבית) לקח משכנתא - קיים ייפוי כח אצל העו"ד המטפל. (למקרה של מישוש).
במידה ואין את כל אלה יש לפעול עפ"י ייפוי כח - הבעיה שאתה צריך לאתר את היורשיים החוקיים שיתנו ייפוי כח ...
במידה ולמוכר אין משכנתא , בדוק מול העו"ד אשר עשה את חוזה הרכישה של המוכר מול המוכר המקורי (2 דרגות אחורה) לרוב עו"ד אשר עשה טיפול טוב מכין אצלו ייפוי כח בדיוק למקרים אלו.
אשמח לעזור.

לירן.
(השבדי*)

[ח.שמואל]

ניתן לאתר את יורשיו החוקיים של המוכר ?
במידה והתשובה היא כן ניתן לעשות העברת בעלות עפ"י צו צוואה וצו קיום צוואה.
במידה ולא והמוכר (שלך - זה שאתה רוכש ממנו את הבית) לקח משכנתא - קיים ייפוי כח אצל העו"ד המטפל. (למקרה של מישוש).

הוא לא לקח משכנתא.

במידה ואין את כל אלה יש לפעול עפ"י ייפוי כח - הבעיה שאתה צריך לאתר את היורשיים החוקיים שיתנו ייפוי כח ...
במידה ולמוכר אין משכנתא , בדוק מול העו"ד אשר עשה את חוזה הרכישה של המוכר מול המוכר המקורי (2 דרגות אחורה) לרוב עו"ד אשר עשה טיפול טוב מכין אצלו ייפוי כח בדיוק למקרים אלו.

הבעיה שהעו"ד ההוא נפטר.

אשמח לעזור.

לירן.
(השבדי*)

תודה.